La cumpărarea unui teren, suprafața trecută în anunț și gardul pe care îl vezi la vizionare nu sunt suficiente pentru a ști exact ce urmează să cumperi. Un teren trebuie verificat atât juridic, cât și cadastral, iar amplasamentul din acte trebuie comparat cu situația reală din teren.
Diferențele de câțiva metri, un hotar deplasat, un drum de acces neclar sau o suprafață care nu corespunde documentelor pot deveni probleme importante după semnarea contractului.
Verificarea începe înainte de plata avansului. Cere actul de proprietate, datele cadastrale și documentele care permit identificarea exactă a imobilului. Apoi mergi pe teren și urmărește dacă limitele pe care ți le arată vânzătorul corespund documentației cadastrale.
Un gard vechi nu stabilește singur limita juridică a proprietății, iar faptul că o bucată de teren a fost folosită ani la rând de aceeași persoană nu înlocuiește verificarea actelor. Dacă există neclarități, măsurarea realizată de o persoană autorizată în cadastru înainte de cumpărare poate evita un conflict costisitor ulterior.
Este important să verifici și dacă parcela are acces legal la un drum public, dacă există servituți și dacă terenul prezentat la vizionare este același imobil descris în documente. Orice diferență importantă trebuie clarificată înainte să îți asumi obligații financiare.
Începe cu actul de proprietate și cartea funciară
Primul pas este să verifici ce imobil deține efectiv vânzătorul. Actul de proprietate trebuie corelat cu un extras de carte funciară recent, care prezintă situația cadastral-juridică a imobilului la momentul întocmirii și include informații despre suprafață, descriere, proprietar și eventualele sarcini.
Urmărește cel puțin numărul cadastral, numărul cărții funciare, suprafața, categoria de folosință, proprietarul și eventualele sarcini sau notări. Dacă terenul este format din mai multe parcele sau vânzătorul îți prezintă o suprafață mai mare decât cea înscrisă, diferența trebuie lămurită înainte de antecontract.
Cartea funciară îți spune ce este înscris juridic și cadastral, dar pentru poziția efectivă a terenului este foarte util și extrasul din planul cadastral pe ortofotoplan. Acesta reprezintă imobilul și vecinătățile pe suport ortofoto, iar serviciul ANCPI furnizează inclusiv lista coordonatelor punctelor de pe contur și reprezentarea grafică a imobilului.
Compară forma parcelei din plan cu ceea ce vezi pe teren. Dacă parcela apare lungă și îngustă în documentație, iar vânzătorul îți arată o suprafață cu altă geometrie, verificarea trebuie aprofundată.
Suprafața din acte și suprafața din teren trebuie comparate
O cifră de 800 mp în contract sau în cartea funciară nu îți arată singură unde se află fiecare metru pătrat. Limitele sunt cele care definesc geometria terenului.
Regulamentul ANCPI prevede că persoana autorizată răspunde pentru măsurarea imobilului și pentru corespondența documentației cu realitatea din teren și cu actele puse la dispoziție. Pentru lucrările cadastrale, măsurătorile în teren sunt obligatorii, iar la trasare limitele sunt materializate în concordanță cu geometria actuală a imobilului din baza de date a oficiului teritorial.
Dacă ai dubii, poți cere vânzătorului o trasare realizată de un specialist autorizat. Astfel, punctele cadastrale pot fi identificate în teren și poți vedea dacă gardurile, colțurile parcelei și suprafața folosită corespund geometriei cadastrale.
O diferență între ce arată actele și ce se găsește în teren nu trebuie rezolvată prin presupuneri. Regulamentul actual arată că, atunci când amplasamentul și limitele nu pot fi identificate conform actelor sau situația tehnică ori juridică nu corespunde realității, persoana autorizată nu întocmește documentația cadastrală în acele condiții.
Verifică hotarele împreună cu accesul la teren
Mergi pe teren cu planul cadastral și identifică toate laturile parcelei. Uită-te după borne, garduri, șanțuri, ziduri sau alte repere, dar tratează-le ca repere fizice, nu ca dovadă suficientă a hotarului.
Întreabă vânzătorul dacă au existat discuții cu proprietarii învecinați privind gardurile sau suprafața. Codul civil prevede obligația proprietarilor terenurilor învecinate de a contribui la grănițuire prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor corespunzătoare.
Dacă vecinul contestă limitele terenului, problema merită lămurită înainte de cumpărare. O dispută privind câțiva metri pe una dintre laturi poate afecta suprafața utilizabilă, poziția viitorului gard și chiar proiectul unei construcții.
Verifică separat accesul la calea publică. Faptul că se ajunge fizic la teren pe un drum folosit de vecini nu înseamnă automat că situația juridică a accesului este clară. Dacă terenul nu are acces direct la drumul public, trebuie analizat dreptul de trecere și modul în care acesta este stabilit. Codul civil reglementează dreptul de trecere pentru proprietatea lipsită de acces la calea publică.
Nu plăti avansul cât timp amplasamentul rămâne neclar
Înainte de antecontract ar trebui să poți identifica fără dubii terenul pe hartă, în documentația cadastrală și în realitate. Verifică dacă aceeași suprafață apare în actele relevante și dacă limitele cunoscute de vânzător corespund parcelei cadastrale.
Pentru o verificare serioasă, urmărește:
-
actul de proprietate și identitatea proprietarului
-
extrasul de carte funciară recent
-
planul cadastral și forma parcelei
-
suprafața înscrisă și suprafața prezentată la vânzare
-
limitele și eventualele împrejmuiri
-
accesul juridic la calea publică
-
sarcinile și servituțile înscrise
-
eventualele neînțelegeri cu vecinii
Dacă vrei să construiești, verificarea cadastrală este doar una dintre etape. Regimul urbanistic, posibilitatea de construire, utilitățile și restricțiile aplicabile terenului trebuie analizate separat.
Un teren bun nu înseamnă doar o suprafață potrivită într-o zonă convenabilă. Trebuie să știi exact unde începe proprietatea, unde se termină, ce suprafață cumperi și cum ajungi legal la ea. Câteva verificări făcute înainte de avans sunt mult mai simple decât corectarea limitelor, mutarea unui gard sau rezolvarea unui conflict după ce ai devenit proprietar.
